ワクワク!大家の幸せになれるブログ

サラリーマン大家の日常、幸せになれる考え方、イメージを綴ります!

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セミナー三昧

土曜は弘前で不動産、日曜は盛岡で催眠療法 とセミナー三昧の充実した日々であった。

松田淳さんは、物腰が柔らかくとても穏やかで感じが良い好青年。
投資法はど田舎の激安戸建(アパート含む)を競売でGETしてセルフリフォームをするという、結構手間はかかるが日曜大工好きには面白いやり方だ。

私的には、1棟目と同程度のスペックのアパートを買い増ししていくのが理想。でも売り物件が出てこない。
経験を積むため、松田さんの手法も取り入れたい。

「心から望む人生を創造したい」

そう思い、自分の深い部分を見てみようと催眠療法を習い体験した。

今回は自分では前世は見れなかったが、潜在意識の性質がわかってきたように思う。
自分にはメンタルブロックがあって、人生のいい流れをせき止めているところがあるので、解消していきたい。

一緒に受けていた方がショッキングな前世を見ていて面白かった。
賛否両論はあるだろうが、こういうのを目の当たりにすると生まれ変わりがあるのをを信じるしかない。

催眠は奥が深くて感動的だ。

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確定申告セミナーで不安解消

昨日はWIN-WIN勉強会の確定申告セミナー。

大家になって初めての確定申告ということで、非常にためになる内容であった。
大きな声では言えないが、アバウトでも小規模大家の場合は調査は全くと言っていいほど入らないらしい。
自分なりにE-TAXで入力していたが、そのまま送信しても問題なさそうなので安心できた。

銀行さんの融資審査対策も教えて頂き非常にためになった。
今後の融資付けを考えると、今年の物件購入は控えた方が良さそうだ。
正直どんどん物件を買いたいが、焦らず着実に進んで行こう。

確定申告の不安も解消され不動産談議等で3次会まで飲み明かした。

アトムさんの手相鑑定がプロ以上なのが素晴らしかった。
あれだけ、正確に読み取れるならすぐにでも手相占い師で食べていけそうだ。女の子に喜ばれて、うらやましい。

私は手相の勉強に挫折してしまい、下手だけど歌って踊れる大家と化していた。

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幸田信行さんセミナー & 自宅買替え構想

今日は幸田信行さんのセミナーであった。

不動産投資に限定せず、ボーカルスクール、飲み屋等のビジネスオーナーでその柔軟な発想に多いに刺激を受けさせて頂いた。
そのビジネスは英国MBAで学んだ投資分析による数字でしっかり裏打ちされている。

もちろん机上の計算通り物事が運ぶワケではないが、理論数字による判断基準のある無しでは成功率がガラッと変わってくるだろう。

そんなエリートな幸田さんだが、高橋大輔似?の愛嬌のある笑顔でざっくばらんでとても話やすく、
セミナー後の炭焼会も盛り上がり、充実したセミナー&懇親会となった。

こんな貴重な機会を提供してくれる「青森大家Win-Win勉強会」は何とも素晴らしい会である。


その後、中古戸建を見に行った。
貸家にするには価格がちょっと高いが、土地値で割安感がある。

この家を住宅ローンを組んで購入し、今の自宅を売れば結構なキャッシュが得られる。

要は融資が通り安く金利も低い住宅ローンを利用して、資金調達を目論んでいるのだが、嫁さんの賛成を得られず、、、、

引越しのメリットは一杯あるので、コツコツ説得しよう!

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十和田湖に大家さんが集う

昨日は、十和田湖までバスで大家さんの交流会。

天気も良く、そよ風が吹いて暑すぎず寒すぎず最高の行楽日和であった。

家族連れの方も多く、元気な子供たち共々にぎにぎしく終始楽しい時間が流れていた。
勉強会もいいが、レジャー的な大家会もいいものだ。

行動的な年配大家さん、82才にして63戸中空室1戸ONLYを実現しているという話に勇気付けられる。
還暦を過ぎてから本格的に大家業を始めたようだ。

このご時勢で、間取りも1Kと競争が厳しい中で、すばらしい実績だ。

N社長よりDマンションについてのバッドニュースも聞けた。
M社長を信用しすぎて、広く情報収集するのを怠ってしまったのを反省する。
レジャー気分がちょっと深刻モードになってしまった。

冷静に再検討する必要があるが、それでも買いたい気持ちは変わらない。

N社長の話によると、今は築古大家さんの間で、生活保護者獲得競争が激化しているという。
また、生活保護者の大半が精神的に問題があるらしく、入居者すべてを生活保護者にしてしまうと管理に苦慮しそうだ。

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中村一晴セミナー&激安RC

昨日は青森で中村一晴氏のセミナー・懇親会に参加し、どんどん物件を増やしている参加者に接し、多いに刺激を受けた。
また地元の大家仲間よりありがたい励ましを頂き、物件購入への気合が高まった。

今日は、問題のDマンションの仲介業者と会ってきた。

不動産歴自称40年のベテラン、チョイいかついオヤジさんで、営業トーク炸裂であった。
ヤリ手系だがウマイ話しかしない。大げさすぎて信用性はイマイチだ。

「こんな物件は20年に一度の掘出し物件だ」
「半年で俺が生活保護者で満室にする」
「新井田のボンジュールYは以前少なからず空室があったが今は俺が生活保護者で満室にした」
「13という破格の値段で売る条件として、テナントを3年無償で事務所に使いたい、もちろん物件管理は俺がする」

それに対して私が、以前他で4で売ってもいいような話を聴いたのだが、と渋っていると

「それは無いだろう、もしあったとしてもすでに俺が契約して押さえてるから無理だよ」
「この地域は全世帯の1/4が生活保護者だから安くすれば必ず入る」⇒ それなら日本沈没である。実際は14%程度(ネット調べ)


それに対して私が、期待通り入居すればいいがそうならなければ、莫大な経費で持ち出しが発生してしまう、とリスクを告げると

「無理しなくても他にも欲しがってる人がいる、欲しいなら早く決断した方がいい」
「4でも買わないようじゃ、、、買う気がないなら内見しても意味が無い、買う気になったらまた連絡ください」

と如才の無い相手である。
そんなにいい物件なら、社長がご自分で買った方がいいのでは?と問いかけると、

「買いたい人がいると聞いたから紹介したんだよ」

とあいまいな返答である。

リスクを回避して無料で事務所を使用したいという魂胆が見え見えである。

しかし、おいしい話ではある。

満室が実現すれば、1.9x31室x12ヶ月≒700 ⇒ 利回り50%超

満室でなくても20室でも税金・修繕費を払って十分なキャッシュフローである。

このチャンス逃したくない。生活保護者には駐車場不要だしバス路線で立地もいい。狭くても入る人はいるだろう。

ハイリスクハイリターンに賭けてみるか?

綿密に計算してみよう。

そして、明日ヒアリングで勝算を図ってみよう。
・市役所に生活保護者の賃貸事情を
・N社長に仲介業者情報を
・A不動産に物件価格を
・現管理会社に物件・入居者情報を

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