ワクワク!大家の幸せになれるブログ

サラリーマン大家の日常、幸せになれる考え方、イメージを綴ります!

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ルール

グリーンAPを指値してから10日以上経ち、今頃になって不動産屋さんから連絡が来た。
「1700では売れません。」想定通りの回答だが、いくらか待ってれば可能性ありますかと問いかけると「1年も経てば家賃収入も入るから売ってくれるかも...」とのご返答であった。

1年も待てるはずもない。値段を吊りあげるためのポーズと思うが、こちらも掛値無しのギリギリの指値ゆえ、ここは放置しかない。
ルールを守ることが最優先だ。
①物件価格が固定資産評価額以下であること。
②家賃収入が満室時の80%、金利6%フルローンとして税引後キャッシュフローがプラスであること。

しかし、このルール②も家賃設定を甘くみると、50万~100万ぐらい高くしても買えるって勝手な解釈にしてしまいかねない危うい面がある。家賃設定を例えば相場の9割にする等の補足が必要になってくる。
この辺のパラメーターが守れず、株、FXで大やけどをしたのであった。

さて、「金の卵を生むニワトリ」なら、こちらのギリギリの指値でも売ってくれないかもしれない。

他も積極的に探そうと雑誌やネットで見てみるが、ババ抜きのババのような、採算見込みの無い物件ばかりである。

やはり、市内でお宝を入手するには、不動産屋さんと関係を作るしか手は無いということか。
来年は地道に不動産屋さん訪問を趣味にしよう!

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出口について

グリーンAPは指値したが、返答無しである。
これまでのやりとりからすると売主さんとしては、今手放すには微妙に惜しい金額のはずだ。
あと2~3ヶ月の家賃収入を得れば売主さんは手放してもいいと思うと推測する。
他にライバルがいなければ、いずれ私のモノになるであろう。

さて、購入後の出口戦略のことを考える。
まず、購入時には減価償却のために、可能な限り建物価格を高くし、土地価格を低くして契約する。

そうすると、出口で取り壊して更地で売ってしまうと、売却益が発生し20%もの税金がかかってしまう。

出口で、取り壊さずにそのまま購入時より安く売れば、売却益は発生せず税金も取られない。

なので、20年後ぐらいにまだ住める状態のうちに売ってしまう。土地値以下でも売れればいいと思う。

これがベストかと思うが、自信が無い。もっと勉強せねば。

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前進あるのみ

今日は昼休中に、ずうずうしくもN社長のもとにご相談に伺った。グリーンAPの投資判断のためである。

時間があまり無く、じっくりと考えをめぐらしながらの判断は出来なかったかもしれないが、
まあ、合格とみなしてくれていたような感触であった。

ミドルリスク・ローリターン?の物件で空室が増えたらキツイが、フルローンにしてキャッシュを温存することで守りを固めよう。
2年半後には自宅のローンも完済するから、繰上げ返済も可能になるだろう。

この物件を購入することで、しばらくは新たな物件を購入できなくなるかもしれない。
しかし、私は不器用で経験からしか学べないタイプなので、理想を追い求めて時間をかけるよりもギリギリでも合格の物件を入手して、大家経験をつんだ方が近道と考えた次第である。

利益よりもまず事業家としてのアイデンティティが必要だ。赤字になったらカッコつかないが、、、
アホな私は、リスクテイカーとしての自分に酔ってしまったのかもしれない。

もう決めたのだから悩むまい。
指値が通ったら、満室維持に全力を注ぐのみである。

今日はその後、築30年ぐらいの500万で買えるかも?物件を外見した。
取組み次第ではミドルリスク・ハイリターンに出来るかもだが、今は余裕無し。
余裕ができたらチャレンジしてみたい。

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決断&投資スタンス

日曜も今日本業中も買うべきか見送るべきか悩んでしまった。
こんなに悩んでしまうのは投資スタンス、判断基準が確立していないためだ。

そこで、自分なりに作ってみた。

①物件価格が固定資産評価額以下であること。
②家賃収入が満室時の80%、金利6%フルローンとして税引後キャッシュフローがプラスであること。

上記2点をクリアできる物件だけをターゲットにすることとしたい。

となると△物件は①を満たさないため、見送りとなる。
冷静になってみると△物件は国金据置融資、リフォーム、入居付けと、ど素人の私には考えただけで気が重くなってしまい、気持ちがワクワクしてこない。
安ければワクワクもするだろうが、そんな売値ではないのだ。
M社長も「一旦白紙になったんだし、無理しない方がいいよー」って言ってたし。
先日の飲み会でアトム30%さんが食指を示さない理由もわかってきた。

そして、グリーンAP。これは1,700以下で①②を満たしてしまう。もうこれを買うしかない?
近所なので愛着も沸いて仕方が無い。
N社長に相談して解答が良かったら、買い付け入れよう。
僅差で売り主さんが応じない指値だろうけど、粘ってみよう。

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忘年会&グリーンAP内見

昨日は和やかで楽しい忘年会であった。
大家業等についていろんな話が聞けて有意義であった。
裏事情等も聞けて、謎?も解けたが、やはり素人は相当努力や工夫が要求されると改めて思い知らされた。

皆さん、水準が高く厳密で妥協せず実行力も伴っていてさすがである。
私のようなドンブリ勘定が板についてしまっている人間は先が思いやられてしまう。ブラットタイプAの本来の自分を取り戻さねば。

今日は、前から注目していたグリーンAPを内見した。
大分前に価格交渉余地無しであきらめていたが、売れないため多少の値引きは可との連絡があったためである。
満室のため入居者がくつろいでいる所を訪問した。
H8築だけあってキレイ。リフォーム不要というのは利点である。
買ってからの手間がしばらくはほとんどかからない優良物件だ。
しかも、ほぼフルの融資内諾済みである。

△物件とどうしても比較してしまう。
・△       1986築 1k x 8  1/8   680万?  利回20%超

・グリーンAP 1996築 2k x 6  満室   1,750万?  利回15%

10年の築年差は大きい。単純に10年長持ちすれば¥200万/年として¥2,000万の収益差が出てくることになる。

投資判断のためにはもっと、現実に促した厳密な計算が必要だが、
とりあえず、国金の据置融資可なら△購入、それが不可ならグリーンAPを価格交渉して購入とするか?

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