ワクワク!大家の幸せになれるブログ

サラリーマン大家の日常、幸せになれる考え方、イメージを綴ります!

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対応を誤る

Dマンションの悪い噂に、自分の気持ちがブレててしまい、M社長に見切りを付けられてしまった。

「買うつもりではいるが、新築時から雨漏りの欠陥があるようなので、物件について調べる時間が欲しい。それと価格についても考慮して欲しい」

と月曜日にTELしていたのだが、M社長の性格と都合を理解していなかった。

購入権のあった私に何の断りも無く見切りを付け、例の悪徳ブローカーへ売り込みをしていたのであった。

M社長は何より昔から付き合いのある売主さんを最優先される。信用を守らねばならない焦りもあったのだろう、確実に売れる相手を確保したいのだ。
素人の私には荷が重すぎ、ベテランに任せた方が良いという配慮?もあったようだ。

噂に振り回されてゴタゴタさせてしまったり、今更物件の欠点を言って値引き交渉する私も悪かった。
現状雨漏りが無いのにそんなことを言われたらカチンとくるのも無理は無い。

でも、購入を断ってないのに、、、 銀行に打診中の都合もあるし、、、
一言言って欲しかったが、もう後の祭りだ。

今は、悪徳ブローカーに購入権が渡ってしまった。
しかし、彼は資金を持っていない。
来週中に彼がスポンサーか買主を用意出来なければ、私にもまだ購入チャンスはある。

でももう執着も期待もしないことにする、どう転ぶかは天に任せるしかない。


さて、Dマンションについてはいろんな噂があるが、ヒアリングしてだんだん本当のところが分かってきた。

借金を抱えた建主が借金返済のために、建築確認書をオーバーに記載(地下有り5階建て)して1億7千万の融資を受けつつ、実際(4階建て)は下請けを叩いて1億円以下で建築したらしい。

完了検査はしていないので、建築確認書と現物が異なっている。これでは改築の申請が難航する。
老人施設構想がこの理由で頓挫したと思われる。

また、そんな当時の事情のため手抜き工事の噂が出てきたのだろう。

それでも、一部分の建築主へのヒアリングによると手抜きは無いはずだと言う。
・コンクリートは良質のものしか売ってない。
・当時は鉄の値段が安く、材料代をケチることは無かった。
・融資のために写真を添付して提出せねばならない。
・住民の騒音苦情から杭打工法がより頑丈な工法に変更された。(変更はより良い工法しか認められないとのこと)

確かに、汚れはあるが壁にヒビ割れもなく築20年にしては躯体はしっかりしていそうだ。

手スリと階段は低価格のもののため、経年劣化はしょうがないがそれ以外は問題ないはずとのことだ。

それから、陸屋根の防水が20年もってるのは上出来らしい。(保証は10年間のみ)

その方に、物件価格1,000万と言ったら「タダみたいなもん」だから買ってしまえと言われた。

「タダみたいなもん」と言いながら、アパマンを買える身分になりたいものだ。

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懸念解消か?

 今日はN社長のつてで、Dマンションのことを知っている1級建築事務所へお話しを聞きに伺った。
YスーパーやSホテル、Gホテルなど市内の有名な建物を建築している1級建築士さんだ。

新築時の雨漏りというのは、どうやら内配管に欠陥があり上の階から下の階に水漏れしたものであったらしい。

確かに、設計士とTELで話した時は内配管で設計したと言っていた。

それが、今の所有者が入手した時は外配管となっている。

内見時も現在進行形の水濡れなど見当たらなかったし、現管理会社も雨漏りは無いと言っていた。

雨漏りの話については、解決したと思っていいようだ。

あとの問題は、物件価格と入居見込み、銀行融資条件だ。

800万で売れ残った物件を、1,000万で買うなんて、、、、この理不尽さに耐えられるだろうか、、、、

それから、N社長の管理しているDマンションの近所のマンションの家賃は1.7万とのこと。

こんなに家賃下落しているとは厳しい現実だ。
どれだけ妥協できるか、再計算せねばならない。

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十和田湖に大家さんが集う

昨日は、十和田湖までバスで大家さんの交流会。

天気も良く、そよ風が吹いて暑すぎず寒すぎず最高の行楽日和であった。

家族連れの方も多く、元気な子供たち共々にぎにぎしく終始楽しい時間が流れていた。
勉強会もいいが、レジャー的な大家会もいいものだ。

行動的な年配大家さん、82才にして63戸中空室1戸ONLYを実現しているという話に勇気付けられる。
還暦を過ぎてから本格的に大家業を始めたようだ。

このご時勢で、間取りも1Kと競争が厳しい中で、すばらしい実績だ。

N社長よりDマンションについてのバッドニュースも聞けた。
M社長を信用しすぎて、広く情報収集するのを怠ってしまったのを反省する。
レジャー気分がちょっと深刻モードになってしまった。

冷静に再検討する必要があるが、それでも買いたい気持ちは変わらない。

N社長の話によると、今は築古大家さんの間で、生活保護者獲得競争が激化しているという。
また、生活保護者の大半が精神的に問題があるらしく、入居者すべてを生活保護者にしてしまうと管理に苦慮しそうだ。

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コインランドリービジネス&設計士とコンタクト

以前から、拘束されない自由業的ビジネスとしてコインランドリーが気になっていたが、面白いサイトを見つけた。

http://www.sentakuusagi.com/p02.01

これなら、初期費用が最小限でやれそうだ。(対応エリアとなるかは厳しそう)

Dマンションの1階の崩壊部屋をコインランドリー部屋にリフォームし、入居者集客&コインランドリー収入へ繋げたい。

Dマンションは部屋が狭いから、洗濯機を部屋に置かずにコインランドリーを利用する入居者が多くなると思うし、コインランドリー部屋が入居者のちょっとした憩いの場になれば楽しいと思う。

他行の融資結果は未だだが、退路は絶ったのでこれからの経営戦略を練らねばならない。
不安もあるが、一経営者として経営のことを考えるのはワクワクする。

さて、今日は現管理会社から教えてもらった、Dマンションの設計士にTELしてみた。

20年も前なので設計図は残ってないとのこと、残念。
入手済みの間取り図は後から作ったもので、不正確極まりないので欲しかったのだが、、、、、

でも、いい話も聞くことができた。

昔堅気の耐震設計士がキッチリ設計したので、非常に頑丈な建物だとのこと。杭も地中深く打ち込んであるそうだ。
メンテを怠らなければ、私の寿命より長いに違いない。

融資を通すために無理に部屋数を増やし、各部屋が狭くなってしまったという事情も聞けた。

それが、アダになって競売にかかってしまったのかもしれない。

私は中古のメリット=安値で勝負するしかない。

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決断2

Dマンション再生の夢は捨て切れず、M社長のお取り計らいで売主さん宅を訪問させて頂いた。
リスクも省みず自分がこんなに執念深いとは驚きである。

売主さんは昔からの地主さんでかなりの資産家である。

通された居間もお金持ちならではの落ち着くたたずまいだ。

感じが良く信頼できる好人物であった。もっとうまく物件を管理できそうな人物だと思うのだが、本業が忙しかったのかもしれない。はたまた、もともとの地主さんは賃貸経営に無頓着になりがちなのだろうか?

さて、くだんの悪徳ブローカーはDマンション獲得に必死の様相で、「価格を吊り上げ1,050万でいいから早く契約させてくれ」と、しつこく売主さんにせまっているようだ。

ただ、その胡散臭さから売主さんは関わり合いたがってはいないようである。

私は融資状況を説明し、「必ず買いますので、他行を当たる時間を頂きたい。それでもダメなら今の融資条件で決めますので」とお願いした。

売主さんは納得してくれたようである。

価格交渉をできる状況では無いが、背に腹は変えられない。
欲をかきすぎると、物件をGET出来ないのは今までの指値交渉、競売で経験済みである。
自分の洗練されたシミュレーションで採算が取れるならヨシとするしかない。

猶予期間は一ヶ月ちょっと。
この間に何とか自宅共担不要の融資を引き出そう。

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